三问央行2022开年“降息”

2021年12月20日，房奴们白开心了一场，那天传来了LPR下调的消息，大家还以为房贷要下调了。

也难怪，12月央行突然降准，货币政策有宽松的迹象，当时市场上有不少人预测12月的LPR会下调，这才给了人们不小的期待。

结果12月确实公布了LPR利率下跌的信息，只不过和房贷无关，因为LPR分为一年期和五年期，一年期LPR从3.85%下降了5个基点至3.8%，五年期LPR纹丝未动，而房贷利率是跟随五年期LPR变化的。

MLF利率终于跌了，五年期LPR下跌还会远吗？

MLF是啥？中文名为中期借贷便利，这是央行的一个货币工具，用来调节市场流动性。

要讲清MLF的原理与运作机制并不容易，得专门写一篇图文，不是本文的重点，大家只需要记住一点，MLF高意味着商业银行放贷的成本高，为了赚钱对外贷款利率就要高一些；MLF降低使得商业银行的放贷成本下来了，银行有了下调贷款利率的空间。

此前20多个月里的MLF利率均为2.95%，2022年1月这一情况发生了变化，MLF降息了。

央行于2022年1月17日发布公告称续作7000亿元的MLF，中标利率为2.85%，相比于之前下跌了10的基点。

前文说过，MLF下调意味着银行的贷款成本变低，拥有了下调利率的空间，那么这是不是必然意味着五年期LPR会下跌呢？

没有必然的联系但通常确实是这样的。

现在的存贷款利率是市场机制，一切由市场决定，MLF下降带点行政手段，LPR并没有必须跟着一起跌的规定，但从历来惯例来看，与房贷有关的五年期LPR与MLF保持同步。

因此，2022年1月的五年期LPR有很大的概率将迎来下跌，下跌幅度估计也是10个基点。

当时选择固定利率的贷款人无法享受利率下调

还记得2020年的时候银行催促着大家选择贷款利率计价方式吗？

当时可供选择的有两种方式，一是根据LPR计价的浮动利率、二是固定利率。

2020年1月前已经办理房贷的为存量房贷，需要做出选择；2020年1月后办理的房贷为新增房贷，不用选择，全部为LPR计价的浮动利率。

我们以2020年为时间节点将房贷分成以上三类。

1.新增房贷的利率会下降

对于2020年以后贷款买房的人来说是不需要进行选择的，改革后所有的新增房贷均为LPR计价的浮动利率。

当2022年1月的五年期LPR按照惯例跟随MLF下降10个基点，你的房贷利率会在重新报价日下跌0.1%，比如，原来商贷利率为4.6%的变为4.5%、原来为5.5%的变为5.4%。

重新报价日一般为收到贷款的对月，比如张三2020年7月收到贷款，2021年7月、2022年7月以及之后每一年的7月均为根据当时的LPR重新核定贷款利率，新利率有效期一年。

这次房贷利率是真的可能要下降了，但有一类人无法享受

2.选择LPR浮动利率的会下调，累计下调会达到0.25%

2020年选择浮动利率的贷款人会收益，当LPR随着MLF下调后，商贷利率一起跟着下调，下调幅度和新增贷款者一样。

值得注意的是，当年选择LPR时已经获得了0.15%的利率下调实惠，因为2020年的时候五年期LPR有过两次下调，从4.8%下跌为现在的4.65%。

换言之，即使本月LPR没有下调，这批人的商贷利率也比当时选择固定利率低0.15%。

因此，如果本月LPR再次下跌10个基点则累计下跌了0.25%，未来随着LPR的持续下跌贷款利率的累计下降还会更多。

这次房贷利率是真的可能要下降了，但有一类人无法享受

3.选择固定利率计价方式者的贷款利率不会发生变化

如果当时选择的是固定利率，则不论LPR、MLF如何变化都不会改变个人商贷利率。

这类贷款人可能也是唯一不希望MLF以及LPR下跌的吧，因为只有不断“升息”才能体现出选择的正确性，不变化或者降息对他们而言在一定程度上均是利息损失。

当然，有些选择固定利率的朋友是为了规避波动，锁定每年利息支出，只不过绝大部分人是由于对LPR定价机制不了解拍脑袋做出的决定。

这次房贷利率是真的可能要下降了，但有一类人无法享受

最后谈一些和房贷利率关系不太大的事情。

不管LPR如何变化对月供的影响其实不大，每个月少则影响几十元、多则影响小几百元，这点钱并不会改变什么。

不过，我始终认为理解一项制度的含义很重要，2020年的时候写了不少关于LPR的东西，均是客观概念不涉及主观判断，但发现很多人根本不看文章内容直接给出“银行是不会让你赚钱”的观点。

这样的观点是有一定道理的，毕竟银行是商业机构，这个世界上还没有不想赚钱的商业机构。

不过，贷款利率机制改革不是商业银行自己说了算的，这是国家层面、央行主导的工作，改革不是以赚老百姓的钱为目的，是要让金融更好地服务实体经济、助力中小企业。

即使退一步来说，要喷也得了解LPR的基本规则，不愿意接受新鲜事物、不乐于学习只是抱着固有思想拍脑袋说话者损失的远远不是几十个基点的贷款利息。

以上纯属个人观点，